买小产权房，你必须知道这些。

购买小产权房注意什么？   

国家大力倡导城镇化的建设，促使很多小产权房的出现，有的人为了图个便

宜也会去寻找小产权房，那么小产权房子怎么交易呢？能不能出售呢？是很多人们想要知道的。小产权

房子怎么交易是一些人们需要普及的知识，

下面 我们就来普及一下相关的知识。   

首先我们要知道小产权房的房产证不是由国家来颁发的，而是由地区的乡政府来颁发的，因此它并不受国家的保护。

小产权房也可以叫商品房，它其实就是一些村里的集体组织的或者是个别的开发商打着新农村的建设等名义

出售的商品房，并且它是建筑在社会的集体的土地上的房屋，有的是由农民自己组织建造的。 小产权房

子其实在生活中又可以分为两类，一类是在自己宅子上建的，另一类是占用着国家的耕地违法建的，一

般情况下，自己在宅子上建的商品房也只能自己村里的人购买，外村是不能购买的。 小产权房子从原则

上来讲所有权是归国家的，个人是没有办法取得所有权的，但是个人是可以拥有使用权的，但是使用权

只能更名是不能交易的。如果强制交易的话，是不受国家保护的，也就是说如果那天房子要拆迁或者别

的行为，你完全是没有办法去反抗的，因为你并没有拥有房子的所有权。 小产权房子一般在自己村内部

可能更受欢迎。 因为小产权房子是不可以面向存的外部的，因此我们在选择购买房子的时候也要选择一

个具有国家保护的，拥有房产证的房子，即使以后有拆迁的情况，从我们自身的利益而言，还能获得一

定的补偿。   如果想要交易小产权房的话，首先我们购买一套房子是先要看房的，看看是否符合我们的

要求。然后就是查档，看看关于房产证的问题，第三步就是签订合同了。小产权房只能交易使用权。然

后经过公证处公正，经过担保公司担保，然后担保公司向银行进行赎楼。然后房屋进行过户，你去交房

费，然后就可以使用房屋了。   首先你要确定买家和卖家在不在一个村或者一个集体里面如果在可以交

易因为集体土地只能在本村之内流转。 如果你是外来人，买了也是无效，不动产以登记为准出售后无法

过户。就算住律师公证等等都是无效的，因为法律已经规定小产权房禁止买卖。 小产权房如果是合法获

取的应该有绿本，绿本是无法抵押贷款的，买卖必须一次性付款 如果你是外地人买了当地房产由于小产

权房是禁止买卖和不动产以登记为准，所以只要不过户，卖家随时有权利要回去。你必须无条件退房。

就算房价涨到100W一平方也退，因为你们之间的交易是无效的，是非法的，是不受法律保护的。

一、小产权房可以买卖吗?我们应该注意什么呢？  

 1、什么是小产权房。“小产权房”不是法律概念，

是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋

，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫

做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种

房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真

正合法有效的产权证。 

2、小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，

职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，

可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，

售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，

部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。  

小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。

对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。   

1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障

不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。 

2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，

只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购

房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺

少法律支持。 

3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。