深圳特区的旧城改造成就

深圳经济特区于1992年履行了屯子都会化，经由过程对屯子个人地皮停止统征的方法，实现为了个人地皮的国有化。在其时特定的汗青条件下，向屯子前往了约占统征地3-4%的地皮，作为原村民（转为都会居民）的宅基地及屯子个人经济构造（改革为股份公司）的工商成长用地。因为农夫的就业成绩并无获得解决，农夫的生涯前途仍寄托前往的地皮。90年月中后期，跟着都会外来人口激增和地皮大幅贬值，原村民在利益驱动下，赓续冲破80年月订定的私房不高于三层的尺度（深圳市筹划国土局，2001），先后停止了两轮大范围的私房撤除重修，在原按三层半筹划的间距、途径、市政举措措施没有任何增长或改良的环境下，屯子私宅赓续向地面扩大，由三层半而五、六层，再到七、八层，乃至十层以上，形成为了本日结构凌乱、修建麋集、近可握手的城中村。

 针对上述成绩与逆境，从均衡当局、业主和改革单元三者之间的利益干系动手，经由过程发掘城中村的有利条件，对深圳城中村提出以下改革思绪：

（1）当局同一筹划领导，市场主导扶植，勉励屯子个人经济构造自行改革

  一是当局不间接参与改革。这是因为，假如当局作为改革主体，除宏大的扶植投入以外，还将蒙受宏大的补偿压力，背上沉重的财务累赘，并且这类以行政强迫力为后援的做法轻易惹起业主的抵牾。再说，当局作为改革主体参与城中村改革，将会混杂当局与市场的本能机能，损坏市场经济的公平竞争准则。是以，当局应从拆迁补偿的纷争中摆脱进去，经由过程同一筹划，订定优惠政策，踊跃吸引、勉励社会力气参与城中村改革。固然，对付触及大众利益的严重市政扶植工程等名目，当局也可作为改革主体构造改革。

  二是倡导屯子个人经济构造自行改革，容许别的开辟单元参与改革，但须经改革名目所在的屯子个人经济构造批准。第一种做法的利益是，拆迁补偿成绩根本能够解决，且省去了开辟商的利润部门，总体上降低了改革本钱，成绩是改革所触及资金不容易获得充足包管。第二种做法能够解决资金不敷成绩，且因为屯子个人经济构造的参与，拆迁补偿成绩也轻易解决，但考虑到开辟单元正当利润的必要，当局须在筹划上做出必定的妥协，无益于全体环境的改良。

（2）同一扶植、成片改革，有筹划地慢慢推动

  为防止再次呈现疏散扶植，根绝改革单元“把肉吃了，留下骨头”式的零碎插建，城中村改革须依据都会筹划的同一请求，由城中村个人经济构造或开辟商同一扶植、成片改革。并且，为包管成片改革得以真正落实，应肯定城中村改革的最小用地范围。同时，城中村事关农夫经济前途、外来人口住房和社会安宁，城中村改革不可能一挥而就，而应在筹划的指引下有筹划地慢慢推动。改革名目应归入全市同一的地皮开辟供给筹划，防止形成地皮供给失控，打击房地产市场。

（3）应用基准容积率和地价杠杆对城中村改革履行两重调理

  用基准容积率和地价杠杆对城中村改革履行两重调理是指，当局针对辖区内城中村改革名目订定一个同一的容积率——基准容积率，对付筹划容积率低于基准容积率的那部门名目用地收取优惠地价，对付超过跨过基准容积率的那部门名目用地收取完整的乃至更高的地价。这样做既有利于将辖区内一切改革名目的全体开辟强度节制在可接收的程度，并且有助于打消各城中村、村民之间的不公平，可有用防止守法滥建行动。

  基准容积率现实上是各村近况容积率的均匀值与尺度拆建比的乘积。基准容积率的肯定，症结在于尺度拆建比的盘算。依据本钱估价法道理，新建房地产（补偿以外部门）售价＝总地价本钱+总制作本钱+毛利润，能够得出尺度拆建比的盘算公式为：

  尺度拆建比＝拆赔比｛1+（地价+制作本钱）（1+毛利润率）/〔房地产价钱-（地价+制作本钱）（1+毛利润率）〕｝

  此中，尺度拆建比＝改革后总修建面积/改革前修建面积；拆赔比＝补偿面积/撤除面积；地价为楼面地价，单元为 元/平方米；制作本钱为均匀制作本钱，单元为元/平方米；房地产价钱为以后商品室庐均价，单元为 元/平方米；毛利润率视为综合了拆迁、安顿等多种身分，单元为％。

（4）城中村地皮完全国有化，完整打消改革的产权阻碍

 因为地皮产权干系不清带来的严重成绩，城中村改革起首必要解决地皮产权的遗留成绩，需对城中村地皮履行完全的国有化改革。详细操纵时，应本着尊敬汗青和现实的立场，在不严重违背筹划的前提下，依据无关司法法规，经由过程将应补地价款与征地补偿费相抵的方法，对1999年3月5日前的守法用地及衡宇予以确认产权，补办征地手续，使城中村地皮成为真正意义上的有偿、有限日使用的可进入商品房市场的国有地皮。同时，对1999年3月5日后的守法用地及衡宇依法强迫撤除，不予补偿，从而完全消除城中村改革的产权阻碍。

（5）采用房地产权更换与泉币补偿相结合的补偿方法

  一样平常来说，衡宇拆迁补偿有房地产权更换（什物补偿）和泉币补偿两种方法。考虑到深圳城中村近况开辟强度很大，且业主广泛倾向于接收什物补偿的环境，假如让业主自由选择补偿方法，将使城中村全体开辟强度居高不下，难以有用改良环境。是以，深圳应履行泉币补偿与房地产权更换相结合的方法，并划定补偿给业主的房地产每户不得跨越必定面积，超越部门一概履行泉币补偿（或采纳入股分派盈余的方法），免得改革名目的容积率太高，对全市全体环境和市政大众举措措施组成压力。

（6）设立城中村改革专项资金，搀扶市政配套扶植

  市政配套落后是城中村的广泛成绩，完美市政配套是城中村改革的根本目的之一。为搀扶城中村改革，当局可设立城中村改革专项资金，将改革过程当中收取的罚款、地价等收益全体归入基金。该资金履行专款专用，重要用于完美城中村的市政配套举措措施和对改革各村停止宏观调控。对付改革中已实现大配套的城中村，可经由过程返还等方法予以嘉奖；对付未实现大配套的，从改革基金中拨款，由当局构造无关扶植单元实现；对付未实现小区配套的，由当局构造实现配套举措措施扶植，按现实发生的用度向改革单元收取配套费，并将其归入改革基金。

  因为都会化速率远高于一样平常地域，深圳特区的城中村成绩远比一样平常都会凸起，重要表如今以下几个方面：

（1）修建蕴涵利益大。今朝城中村室庐都是颠末屡次翻修扩建的都会室庐，一样平常都跨越六层，有的乃至高达10层以上，蕴涵着宏大的经济利益。假如按今朝私房的均匀修制作价预算，特区私房的总造价高达140亿元。考虑到相称可观的房钱，城中村蕴涵的利益可想而知。

（2）开辟强度广泛过大。今朝特区城中村的均匀容积率在3.0以上，而与此相邻的珠海市城中村的均匀容积率尚不敷1.0。

（3）地皮国有化不完全，守法滥建严重。因为在地皮国有化过程当中，当局其时并未赐与充足的征地补偿，相称一部门城中村还没有解决征地手续，成果使个人和村民对该部门地皮事实上领有完整的无限日的产权和开辟扶植权，终极招致守法扶植严重众多。以罗湖区为例，停止1997年底，未经审批的违章修建占私房总量的比例高达34.9%。

2.2深圳特区城中村改革的逆境

深圳特区城中村存在的上述成绩，给改革带来了很大的压力，令改革事情堕入逆境：

（1）产权逆境。城中村大批守法修建的存在与地皮产权的特殊性，令改革堕入两难地步：假如认可守法修建的产权，则勉励了守法行动，会惹起新的抢建，并且都会环境也不容许；假如不认可产权，考虑到司法依据不敷及守法行动的广泛性，对该部门违章修建难以强迫撤除，令改革无从停止。

（2）筹划逆境。城中村近况开辟强度大，容积率高，市政公用举措措施欠账多。在特区已无旷地能够置换的环境下，在城中村范围内即使保持近况的开辟强度，也难以达到改良都会环境的请求。而要保持这类最少的都会环境尺度，不只开辟商无利可图，业主也不容易接收。

（3）拆迁补偿逆境。城中村近况室庐面积大，修建本钱高，每一年还可为业主带来相称可观的房钱收益，必要补偿安顿的数额宏大。并且，业主对付拆迁广泛有抵牾情绪，这给改革单元带来宏大的改革本钱（包含生意业务本钱）与危险，令开辟商望而生畏。别的，业主倾向于只接收住房补偿，进一步减轻了筹划的逆境。

（4）地皮供给逆境。为包管改革单元在改革中有赚钱或至少不吃亏，当局必要给改革单元履行大幅度的地价优惠，或停止大批资金补助，这不只影响到地价收益进而延缓都会扶植措施，并且轻易形成地皮供给失控，打击商品房市场。

2.3深圳特区城中村改革的根本思绪