中介眼中真相:二手房套均总价493万 龙华最好卖

中介眼中真相:二手房套均总价493万 龙华最好卖 深圳市规划和国土资源委员会     2017-07-07 10:28

[摘要] 时间如白驹过隙，转眼2017年已过半，还记得年初定下的种种目标吗？乐居刚刚拿到新鲜出炉的

深圳楼市半年成绩单，接下来，就让我们一起回顾走过的楼市半年吧。

时间如白驹过隙，转眼2017年已过半，还记得年初定下的种种目标吗？乐居刚刚拿到新鲜出炉的深圳楼

市半年成绩单，接下来，就让我们一起回顾走过的楼市半年吧。

上半年总结

1、土地市场供应恢复，工商用途为主，无住宅供应，南山、宝安为主力供应区，整体拿地积极性回升。

2、住宅市场预期回稳，价格在调控后走势平稳，成交量在二季度逐渐恢复。但上半年成交仍在环比、同

比减少，限购政策大大减少了市场的有效需求，同时影响成交预期。租赁市场周期性回暖，租金持续拉

升，但区域差异仍然较大。

3、商办市场受经济大环境影响比较大，一手商业供应成交环比回落，二手商业成交基本不去年下半年持

平。得益亍开盘量增多，一手办公同比回升之势明显，但二手办公成交明显乏力。

土地市场

1表现平淡，上半年成交不到去年整年3成

2017年上半年土地市场表现平平，全市共成交27宗土地，占地面积49.16万平，成交金额341.8亿元。

而去年土地市场成交火爆，全年成交59宗土地，面积229.49万平，金额1044.28亿元。相对来看，今年上

半年土地成交总面积仅有去年全年的2成多，成交金额仅有3成多，可见上半年土地市场供应明显萎缩。

2上半年无一例住宅用地挂出

2017上半年深圳土地市场供应成交表现冷淡，6个月内无一例住宅用地挂出。工业用地和商办用地作为主

要成交用地，上半年一共成交39.7万平，占比仍然在8成以上。

其中工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且全部为新型产业用地。商业用地多分

布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田、盐田各有一宗成交。

3南山、宝安为土地供应主力区域

从区域上看，上半年南山区土地成交总数和面积领先全市，以商业服务业用地和工业用地为主；其次是

宝安中心区华侨城集团拿到同一批4宗土地，占地面积约为10.5万平；光明新区以3宗工业用地位列第三

，成交面积9万平左右，接近宝安中心区。

值得关注的是龙华2月和6月分别拍出2宗商业用地，竞得人为深圳华侨城股份有限公司和深圳首创臵业有

限公司，溢价率大约50%和190%。

4深圳湾超级总部基地成供应热点区域

品牌开发商积极拿地布局市场，华侨城上半年获4宗土地

南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，上半年集中供应5宗土地，面积约12.6万平。

新房市场

1上半年新房成交量止跌回稳

2016年10月房地产新政后，深圳房地产市场成交明显下滑，到17年2、3月份降至低位，成交只有8万㎡，

但是，从4月份开始市场开始回暖，至6月份，成交量已经回至16年11月的水平。

2017年上半年全市成交105万㎡，较2016年下半年下滑40%，但是在成交量明显下滑的情况下，全市均价

却非常稳定，从去年十一月的54986元/㎡至今年6月份的54492元/㎡，跌幅不到1%。

2新房供应持续下滑

从16年开始，新房供应已经开始下滑，今年上半年全市批售、推售面积皆跌破100万㎡，为近几年来新低

。上半年入市面积83万㎡，较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%

。17年6月只有4个住宅项目获批，显示出开发商

入市积极性不足，市场观望情绪还较为浓厚。

3龙岗、宝安仍为成交主力

2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主，福田、罗湖和盐田成交继续低迷，其中福田今

天上半年2、3月份零成交。

而在价格方面，南山均价成功突破10万/ ㎡,福田均价也接近10万，达到了98793元/ ㎡。

4龙岗中心城持续火热

从2013年到2015年，龙岗中心城成交占比持续占据榜首，占比皆超过13%，而到了2016年，成交占比更为

平均，龙华由于旧改和位臵优越，开始强势崛起，占据了2016年成交榜首。在2017年上半年，龙岗中心

城成交又重新回归，占比达到15%。占据二三位的分别是布吉、坪山，都处于龙岗区，显示了龙岗价位优

势和深圳东进战略促进了大家对龙岗未来价值的看好。

5成交套数前十楼盘

2017年上半年成交楼盘，龙华双星闪耀，壹成中心和华盛观荟名庭成交占据前两位，且是仅有的两个成

交量突破500套的楼盘，壹成中心为第一批龙华旧改项目，以其合理的价格、高得房率、齐全的配套和优

越的地理位臵得到大家的青睐。

从TOP榜单可以看出，刚需盘仍占据主导位臵，在整体市场略显平稳的环境下，刚需盘依然是市场的青睐

对象。

6公寓成交量价齐增

2017年上半年商务公寓成交38万㎡ ，比去年上半年增长43%，占去年成交的61%，均价58727元/ ㎡，同

比去年增长11%。可以看出，虽然整体市场相比去年仍处于低迷状态，但是公寓成交仍处于增长状态。

45-60㎡公寓成交占比为31%，与去年持平，60-90 ㎡占比为30%，比去年下滑1%。而90 ㎡以上成交占比

仅为11%，比去年下滑4%，比2015年下滑13%，小面积公寓越来越受市场青睐。

上半年公寓成交总价段在100-600万的依然为主力，其中，总价在100-300万成交占比50%，比去年下降

14%；300-600万成交占比34.8%，比去年上升13%。同时，小于100万的公寓不到1%，已经处于历史低位，

显示改善型房源更受青睐。

二手房市场

1二手住宅成交量不足去年全年3成

2017上半年全市二手住宅共成交约2.9万套，面积约248万平，套数和面积占2016年全年成交的比重仅有

大约3成。价格56156元/平，维持去年的平均水平波动不大。同比来看，上半年成交套数减少51%，市场

热度尚不及去年3.258新政调控后的上半年，但环比去年下半年来看更具可比性，成交量的环比下跌幅度

21%，可见从2016年起，每半年的成交量仍然在持续下滑，政策的利空影响比较显著。

2017年上半年二手住宅成交套均总价493万元，总价中位数354万元，由于购房客对面积选择偏大，套均

总价和中位数稍高于去年总体水平。

面积上来看，上半年60-90平的刚需产品成交偏热，占比48%，接近总成交一半的水平。而60平以下的产

品比重明显下降，90平以上的占比无太大变化。

户型上来看，1房小户型的成交比重大幅下降至15%，其他户型的占比明显上升。可见，在二胎政策和房

价平稳双重作用下，客户对户型的选择偏大。

由于政府倡导房屋的居住属性，房价也在上半年得到控制，更多场外刚需在政策期间陆续入场，对于户

型的选择能力也因价格受到控制而增强。同时二胎放开导致更多改善型客户换房频率上升，加大对大户

型的需求。

2租赁市场持续回暖